北京房协 解读 1-8 月全市新建商品住宅市场

新建纯商品住宅1-8 月累计供应 2.22 万套成交 4.05 万套成交均价 2.87 万元 / 平米

今年 1-8 月，全市新建纯商品住宅（以下简称纯新房，即扣除自住型商品住房）预售批准上市总量 2.22 万套（月均 2800套），实际成交 4.05 万套（月均 5100 套），成交均价 2.87 万元 / 平米。今 年 1-8 月 的 纯 新 房 上市量同比减少 50%，是近五年中最少的；而成交量同比增加31%，近五年中处中下水平；成交均价同比上涨 7%，近五年中处最高水平。

今年 1-8 月，全市新建商品住宅（含自住型商品住房）预 售 批 准 上 市 总 量 3.66 万 套（ 月 均 4600 套）， 同 比 减 少29%,；实际成交 5.78 万套（月均 7200 套），同比增加 64%；成交均价 2.63 万元 / 平米，同比持平。

新增纯商品住宅拟预售均价 4.49 万元 / 平米同比上涨 42%

新增纯商品住宅拟预售 300（含）万元以下套型供应量占比下降 22%新增纯商品住宅五环内供应 2877 套
同比上涨 93%1-8 月，全市新增纯新房供应拟预售均价4.49 万元 / 平米， 比 2014 年同期的 3.16 万元 / 平米上涨 42%。

从左图可以看出，今年新增纯新房供应拟预售均价出现结构性上涨。其中，144 平米以上套型拟预售均价同比涨幅最大，为 43%；90-144（含）平米套型拟预售均价同比上涨29%；90（含）平米以下套型拟预售均价同比
上涨 33%。

1-8 月，全市新增纯新房供应中，拟预售套总价 300（含）万元以下套型供应套数占比同比呈下降趋势，降幅为 22%，拟预售均价2.41 万元 / 平米，同比上涨 18%。拟预售套总价 300-600（含）万元套型供应套数占比同
比上涨 20%，拟预售均价 3.72 万元 / 平米，同比上涨 20%。拟预售套总价 600-1000（含）万元套型供应套数占比同比下降 2%，拟预售均价 4.41 万元 / 平米，同比上涨 8%。拟预售套总价 1000 万元以上套型供应套数占比同比上涨 5%，拟预售均价 8.02 万元 / 平米，同比上涨 40%。

1-8 月，全市五环内纯新房新增供应2877 套，占全市纯新房供应总量的 13%，占比同比增加 9%；五六环之间纯新房新增供应11790 套，占全市纯新房供应总量的 53%，占比同比减少 5%；六环外纯新房新增供应7464 套，占全市纯新房供应总量的 34%，占比同比减少 4%。

新建纯商品住宅成交均价 2.87 万元 / 平米同比上涨 7%

从 1-8 月全市累计成交各套型区间看，144 平米以上套型成交均价 3.86 万元 / 平米，同比上涨 7%；90-144（含）平米套型成交均价 2.50 万元 / 平米，同比上涨 8%；90（含）平米以下套型成交均价 1.97 万元 / 平米，同比下降 4%。结合 1-7 月纯新房供应结构看，各套型区间成交均价均小于各套型区间拟预售均价，主要与目前政府主管部门预售价格报备政策和开发企业的销售策略有关。

新建纯商品住宅300 万元以上套型成交量占比 33%

1-8 月，全市纯新房累计成交结构中，套总价 300（含）万元以下套型成交套数占比同比呈下降趋势，降幅为 5%，成交均价 1.77 万元/平米， 同比下降3%。 套总价300-600 （含）万元套型成交套数占比同比上涨 4%，成交均价 3.02 万元 / 平米，同比持平。套总价 600-1000（含）万元套型成交套数占比同比持平，成交均价 3.55 万元 / 平米，同比下降 2%。套总价 1000 万元以上套型成交套数占比同比上涨 1%，成交均价 6.21 万元 / 平米，同比上涨17%。

新建纯商品住宅五环内成交 3693 套同比上涨 38%

1-8 月，全市五环内纯新房累计成交3693 套，占全市纯新房成交总量的 9%，占比同比持平；五六环之间纯新房累计成交 24386套，占全市纯新房成交总量的 61%，占比同比上涨 9%；六环外纯新房累计成交 12436 套，
占全市纯新房成交总量的 30%，占比同比下降 9%。

新建纯商品住宅8 月供应 4737 套

8 月，全市新建商品住宅预售批准上市 18 个项目，可提供房源 5429 套；其中含自住型商品住宅项目 2 个，可提供房源 692 套，实际可提供新建纯商品住宅（以下简称纯新房，即扣除自住型商品住房）房源 4737 套。
8 月，全市新建商品住宅供应量环比减少 25%，同比减少 17%。其中，自住型商品住房供应量环比减少 85%；
纯新房供应量环比增加 84%，同比减少17%。

2014 年 6 月 -2015 年 8 月北京新建商品住宅批准预售上市套数走势图8 月，我市获批上市的 16 个纯新房项目中，拟预售均价超过 10 万元 / 平米的项目有 1 个，环比 7 月增加1 个，可提供房源 210 套，是位于东城区香河园的使馆壹号院（15.5 万元 / 平米）。8 月套总价超过 1000 万元的项目有 4 个，可提供房源 574 套，占全市纯房上市量的 12%；环比 7 月，上市项目增加 1 个，上市量增加 120%，占比增加 2%；套总价 300 万元以下套型无项目上市。自 2014 年 6 月，我市第一个自住型商品住房项目入市，截止到今年 8 月底，我市已有 38 个自住型商品住房项目获批上市，累计可提供房源 4.12 万套。预计，2015 年最后的几个月，自住型商品住房数量还会有所增加，占全市新房上市总量的比重也会同步提高。而纯新房上市量占全市新房上市总量的比重会相对减少，且纯新房上市项目主要以高端改善型项目为主。

新建纯商品住宅成交 6056 套成交均价 3.06 万元 / 平米

8 月，全市住宅成交 2.86 万套，环比 7 月的 3.48万套成交量减少了 18%。存量住宅（即二手住宅）成交1.91 万套，环比 7 月减少了 11%，同比上涨了 126%。

8 月，全市新建商品住宅（以下简称新房）成交8797 套，环比 7 月减少了 31%，同比上涨了 27%。其中，新建纯商品住宅（以下简称纯新房，即扣除自住型商品住房、定向安置房）成交 6056 套，环比 7 月下降了 10%。8 月，全市纯新房成交均价为 3.06 万元 / 平米，环比 7 月上涨了 6%。8 月，全市新房成交量环比上月有小幅回落，但仍然是今年年内单月新房成交量第二高值。从纯新房供需套数及成交均价走势图看（见下图），今年 1 月份新房成交量与去年同期相比略有下降，而 2、3 月受到春节和两会的影响，新房成交量处于低位。“3•30 新政”之后，考虑到政策滞后期，4 月纯新房成交量增长并不明显。直到 5 月，新房市场的回暖迹象开始显现。据统计，2015 年 4、5、6、7、8 五个月的纯新房成交量同比去年分别上涨了 18%、25%、88%、167%，47%，存量住宅成交量同比去年分别上涨了 126%、129%、184%、166%，126%，存量房的回暖速度明显快于纯新房市场。预计，四季度纯新房市场成交量会稳中有升，全年成交量预计在 6 万套左右，同比约有两成增长，成交均价亦会有小幅增长；存量住宅市场热度短期内不会消退，市场成交量将继续维持高位水平，月成交 1.5-2.0 万套将成为“新常态”，全年预计 18 万套左右，同比增长七成左右，但成交均价会相对稳定甚至会有小幅降低。

8 月纯新房中位数价格2.44 万元 / 平米

8 月，全市新房 ( 含自住房）成交均价 2.76 万元 / 平米，中位数价格 2.30 万元 / 平米；环比 7 月，成交均价上涨8%， 中位数价格上涨5%。8月， 全市纯新房 （不含自住房）成交均价 2.96 万元 / 平米，中位数价格 2.44 万元 / 平米；环比 7 月，成交均价上涨9%， 中位数价上涨5%。从近五年含自住房的新房成交均价和中位数价格变化看，8 月新房成交均价和中位数价格环比均有所上涨，但成交均价涨幅高于中位数价格涨幅，主要原因是 8 月的自住房成交占比环比 7 月有所减少，对全市新房平均成交价格的稀释作用减弱。

其次，我们再看看近五年不含自住房的纯新房成交均价和中位数价格的变化情况，8 月的纯新房成交均价涨幅高于中位数价格涨幅。主要原因是 8 月的高价盘成交占比环比 7 月有所增加，对成交均价的带动作用增强。

144 平米以上套型成交额占比上涨 6%成交均价同比上涨 12% ，全市纯新房中 144 平米以上套型成交金额占比为 51%，环比上涨 6%，即大户型改善盘占比增加。套均面积为 233 平米，环比持平，同比降 6%。套总价为 890 万元 / 套，环比涨 12%，同比降 2%，成交均价为 3.82万元 / 平米，环比涨 12%，同比涨 3%。由此可见，本月大户型成交数量减少，但成交套数、成交金额、成交面积占比增加，同时成交均价、单套面积和单套总价也所有上涨。

1000 万以上套型成交额占比 28%

8 月，全市纯新房中 144 平米以上套型成交金额占比为 51%，环比上涨 6%，即大户型改善盘占比增加。套
均面积为 233 平米，环比持平，同比降 6%。套总价为 890 万元 / 套，环比涨 12%，同比降 2%，成交均价为 3.82万元 / 平米，环比涨 12%，同比涨 3%。由此可见，本月大户型成交数量减少，但成交套数、成交金额、成交面积占比增加，同时成交均价、单套面积和单套总价也所有上涨。

8 月， 全 市 纯 新 房 中， 套 总 价1000 万元以上套型成交金额占比为28%，环比上月呈上升趋势，涨幅为
6%；套总价 600-1000（含）万元套型成交金额占比为 17%，环比上月上涨了 3%；300-600（含）万元套型成交金额占比为 28%，环比上月下降了 3%；套总价 300（含）万元以下套型成交金额占比 27%，环比上月下降5%。

中心城区成交套数占比 15%成交均价环比下降 17%

保障性住房成交 725 套限价房占比超 9 成8 月，中心城区（包括东、西、朝、海、丰、石）成交套数环比减少 50%，成交套数占比环比下降11%；成交均价 5.36 万 / 平米，环比上涨 40%，同比上涨 20%。新城地区（包括顺义、昌平、大兴、房山、通州、门头沟） ， 成交套数占比环比上涨4%， 成交均价2.56万 / 平米，环比上涨 2%，同比上涨 10%。远郊区县（包括平谷、怀柔、密云、延庆）成交套数占比环比上涨 7%，成交均价 1.48 万 / 平米，环比上涨 33%，同比上涨 10%。

8 月自住房成交 2394 套成交均价 1.97 万元 / 平米8 月，自住型商品住房成交 2394 套，成交均价 1.97 万元 / 平米。本月自住房项目成交套数前三的项目分别是位于石景山区的京汉东方名苑（成交 693 套）、大兴区黄村的
恒大翡翠华庭（成交 397 套）和通州区于家务的紫峰九号院（成交 357 套）。

截止 8 月底，全市已累计批准上市销售并形成网签的自住房项目有 36 个，可提供自住房房源 4.05 万套，实际销售 3.44 万套，去化率为 85%。此外，在累计已批准上市销售并形成网签的 36 个自住房项目中，已有 19个自住房项目签约率达 100%。

障性住房成交 725 套限价房占比超 9 成8 月，中心城区（包括东、西、朝、海、丰、石）成交套数环比减少 50%，成交套数占比环比下降11%；成交均价 5.36 万 / 平米，环比上涨 40%，同比上涨 20%。新城地区（包括顺义、昌平、大兴、房山、通州、门头沟） ， 成交套数占比环比上涨4%， 成交均价2.56万 / 平米，环比上涨 2%，同比上涨 10%。远郊区县（包括平谷、怀柔、密云、延庆）成交套数占比环比上涨 7%，成交均价 1.48 万 / 平米，环比上涨 33%，同比上涨 10%。8 月， 全 市 保 障 房 网 签 767 套， 成 交 均 价10127 元 / 平米。本月成交主力依旧是限价房，主要以位于朝阳区的恒大名都和海淀区的同泽园西里两个限价房项目为主，分别网签了 262 套（15000 元 /平米）和 143 套（4700 元 / 平米）。经适房网签套数占比环比上月呈上升趋势，涨幅为 14%。截止到 8 月底，全市自 2011 年以来已累计网签 13.4 万套保障房。