北京房协 解读 2 月份全市住宅市场 量缩价稳

纯新房成交量仅 1705 套 均价 2.76 万 / 平米

2 月，全市住宅成交 1.33 万套，环比 1 月的 2.25万套减少了四成多。存量住宅（即二手住宅）成交相对稳定，但新建住宅成交减少明显。主要原因是春节长假影响所致，但新房市场亦呈现出继续趋冷态势。其中，新建纯商品住宅成交 1705 套，仅比去年同期多 160 套，在近 5 年同期中处于低位。

2 月，全市新建纯商品住宅成交均价为 2.76 万 /平米，环比 1 月下降了 18%，同比去年 2 月上涨 3%。应该说，2 月房价基本体现了现阶段全市纯新房的客观水平，去年年底及今年年初的价格异动主要是高价盘集中成交扰动所致。

144 平米以上套型成交额占比下降明显成交价再回 3 万区间

2 月，全市新建纯商品住宅中 144 平米以上套型成交面积高达 48%，为近一年来最高。但其成交额占比仅为 35%，为近一年来最低。而且，2 月份该类型套均总价环比上月形成了“腰斩”之势，为887 万元 / 套，基本处在
近一年来的市场平均水平线上。而前两个月的异常波动，完全是个别高价盘集中入市所引起，并非市场常态。

由此，我们可以得出两个结论：第一，尽管在2 月成交额 TOP10 中依然有一半是千万以上豪宅，但从套均总价来看，大多数 144 平 米 以 上 项 目 集中在千万以下，且成交相对分散，不再集中在少数项目上；第二，144 平米以上成交均价逐渐回归至3-4 万元 / 平米水平，说明改善型购房群体释放更具质量，符合梯次消费规律，
也更利于市场健康发展。

新城地区成交占六成 均价下降 7.6%

2 月全市新建纯商品住宅成交套数最多的依然是新城地区， 占比超过六成， 成交均价2.28万元 / 平米（去年同期 2.47 万元 / 平米）；中心城区（东西朝海丰石）占比 25%（其成交额占比为 42%），成交均价 4.03 万元 / 平米（去年同期 4.12 万元 / 平米）；远郊区县占比10%， 成交均价1.41万元/平米 （去年同期1.18万元 / 平米）。

中心城区、新城地区成交占比同比有所上升，成交均价同比略有下降，远郊区县去化速度减慢，成交均价略有上升。

自住房 1420 套 金科天籁城占比 7 成

2月， 含自住房的新房成交量为3125套 （其中自住房1420套） ， 成交均价2.33万元/平米。本月成交最多的自住房项目是 1 月刚上市的位于大兴南六环天宫院地区的金科天籁城，共成交 981 套，开盘首月的网签去化率便达 87%。

虽然其楼盘位置较远，但其售价限定在 1.5 万元/平米， 比同区域的保利春天里低近7000元，故引起购房者热捧也属正常。截止 2 月底，全市已累计批准上市销售的自住房有 2.79 万套，实际销售 2.26 万套，去化率 81%，稳中有升。预计，二季度自住房上市量将会进入高峰期。总体来看，自住房对全市新房价格的稀释作用在逐渐加大。

丰台两经适房项目 本月集中网签

2 月，全市保障房共网签 1549 套，成交均价 7224 元 / 平米。本月保障房的成交主力是经适房，占比六成多，而且以位于丰台区的中奥嘉园和晓月景园两个项目为主，分别网签了 388 套（售价 5300 元 /平米）和 561 套（6000 元 / 平米）。限价房网签比较分散，其中以密云华远澜悦园最多，129 套（售价 8800 元 / 平米）。

中位数价格，是指将某种商品的价格按照大小顺序排列，居于中间位置的那个价格，用以反映某种商品的一般价格水平。有研究表明，房地产市场价格易受极端值 ( 即最高、最低价 )影响，而中位数价格能反映市场变动的集中趋势，代表性比较强。为此，我们将近几年的全市新建商品住宅成交的中位数价格进行了整理，并与简单算术平均的成交均价进行对比，看看是否有差异？

首先，我们看看近五年含自住房的新房中位数价格变化情况。应该说，从 2011 年到2014 年 8 月，全市新房成交均价与中位数价格走势基本趋同，只是中位数价格更加平稳。但从 2014 年 9 月，即自住房开始大量入市后，新房成交均价与中位数价格出现了不同的走势，特别是去年 12 月以来，中位数价格持续走低，可见自住房对全市新房价格冲击比较明显。

其次，我们再看看近五年纯新房中位数价格的变化情况。我们重点看去年自住房大量上市后，纯新房中位数价格的变化。近一年来，扣除自住房影响后的纯新房成交均价在剧烈波动中有走高趋势，但在中位数价格反映来看，保持基本稳定，这样的市场反应相对真实。