北京二批集中供地“遇冷” 专家：多重因素叠加下的正常现象

央广网北京10月12日消息（记者 门庭婷）10月11日晚间，北京市规划和自然资源委员会（简称：北京规自委）通过官网发布通知：为进一步落实稳地价、稳房价、稳预期目标，维护土地市场稳定，优化出让条件，26宗国有建设用地使用权出让挂牌竞买时间被延长，具体竞买申请截止时间、挂牌竞价截止时间等与下一批次商品住宅用地集中供应项目保持一致。

通知发出后，引发市场热议。根据北京规自委官网消息，北京第二批集中供地原计划出让43宗商用及住宅用地，其中平谷区的1宗宅地已经于9月24日通过招标的方式被北京城乡房屋建设开发有限责任公司摘得。剩余42宗挂牌地块超过一半被延期，5宗土地于10月12日底价成交，其中不乏位于朝阳、丰台、石景山等城六区内的地块，与首次集中供地的“热度”形成鲜明对比。

“部分地块无企业报名，不代表房企放弃北京市场”

一时间，市场“唱衰”声音不断，认为北京调控严厉，土地市场“遇冷”，房企已经开始放弃北京市场。针对这一情况，一房企土拓人员表示，朝阳区等优质地块被延期，主要是地价太高所致，对于有一定利润空间的地块企业还是愿意拿，比如朝阳十八里店地块就被“金隅、昆泰”联合体顺利获取。

北京房地产协会秘书长陈志则认为，北京土拍市场出现延期现象主要是银行限贷、二手房调控收紧、部分企业“暴雷”等多重因素在同一时间叠加带来的正常现象，不必过分解读背后的原因。

在陈志看来，部分地块无企业报名，并不代表房企放弃北京市场，只是一种战略性的观望。他表示，在部分企业出现“暴雷”的情况下，很多房企都将“活下来”作为首要考虑因素，房企进入了战略调整期，部分地块遇冷不只是北京市场，而是全国性的现象。现在能在北京拿地的房企，基本都是全国性房企，受全国市场影响，北京土拍市场出现地块延期属正常现象。

实际上，在北京土地市场出现延期情况前，上海、西安、重庆、南京、沈阳等城市均有地块终止出让活动。

10月8日，上海土地市场发布通知终止了包括松江区永丰街道SJC10011单元H17-02、H17-07号地块等在内的7宗地块出让活动。

9月27日，陕西省西安市自然资源和规划局、西安市公共资源交易中心发布《终止公告》，宣布因故终止了高新区中央创新区1宗、经开区高铁新城2宗国有建设用地使用权的出让，已经交纳竞买保证金的单位，可向西安市公共资源交易中心申请办理竞买保证金退款手续。

在西安3宗地终止公告的4天前，重庆市公共资源交易中心发布公告称，第二批集中供地中的9宗地块终止出让，包括沙坪坝区3宗地块、北碚区3宗地块，以及高新区、江北区、两江新区各1宗地块。

而根据中原地产研究中心的统计数据，截至2021年9月24日，已有超过118宗土地暂停出让，占这些城市地块数量的25%，叠加部分流拍土地，整体看，第二批集中供地30%土地相当于流拍。

陈志认为，目前北京土地市场出现的现象是“三线四档”监管新规作用的进一步体现。新规倒逼房企必须转型，高周转、高杠杆不再适应房地产市场未来平稳发展的要求，房企的扩张必须要与实际能力相匹配。其次，这也体现了房企对市场、对消费者的理性判断。事实上，目前北京市场基本面并没有发生显著的变化。从第一批集中供地入市的项目看，入市后的实际到访量、成交量还算可以，市场基本平稳。

北京市场成交平稳   消费者存在观望情绪

据北京市住建委网站披露的房地产成交数据，今年10月1日-10月7日，北京新房共计成交1594套，环比9月增加了188套；对比去年国庆小长假成交量来看，成交量大涨超10倍。

“十一期间，北京部分项目也实现了热销，虽然市场有质疑声音，但通过十一期间的实地考察、暗访，其实市场的热度确实还在，但消费者因为近期企业的一些负面新闻，有一定的观望情绪，但事实上，北京市场的项目都在按进度施工建设。”陈志称。

在他看来，市场虽然不冷，但在消费者有观望情绪的情况下，企业也观望，是市场的正常反应，合情合理，观望也不意味着放弃。

国庆前夕，央行的两次会议针对房地产提到了“两个维护”，即“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，释放了一定的积极信号。陈志认为，消费端的住房信贷政策有望微调，但北京第二批集中供地刚好处在这样的节点上，政策还没有进一步释放消化到各城市二级市场上。

另外，从数据上看，北京市场现在还难言遇冷，只不过是出现了一些需要考察的因素，需要理性观望。

无论是企业还是购房者，都不能拿现在的市场和没有“三线四档”政策的市场去比。在一系列金融政策的约束下，当下的市场是正常的，并不能说房企集体“躺平”。

另外，此次针对无企业报名的地块，北京没有像其他城市一样发布终止拍卖的公告，而是对这些地块进行延期。对于北京这一做法，陈志认为，北京的这一做法反映了北京认真认识当下市场情况，针对性决策，并引导企业理性竞买，落实中央调控政策的态度。

陈志表示，分析北京今年两次集中供地的情况，会发现今年北京的土地供应量还是比较大的，充足的供应量可以保证市场的平稳健康发展。但具体到各宗地块上，在区域分布、竞买规则、出让条件等方面，还是有一些可以优化的细节。

在当下的市场情况下，进行延期是一种比较合适的选择。这样可以让市场充分进行选择，同时倾听企业意见，对部分细节进行优化，促进市场健康发展。

北京改善需求长期存在   企业需前瞻性看待市场

就目前集中供地超过半数地块无企业报名这一现象，是否会对北京楼市未来一段时间产生影响。陈志也作出了相应的解答，他认为，长期看，这对市场的影响并不大。

首先，部分地块遇冷，是当下市场上企业的正常反应。从企业、政府、百姓的角度，客观地看，这样的反应也是有必要的。但北京市场供应还是充分的，需求也不会因此带来负面影响，而且从一线调研上了解到，房企还是看好北京市场的未来。

从消费者角度看，当下新房改善型家庭置业占比较高，因为银行放贷速度的放缓，受到二手房市场置换受阻的影响比较大，企业也同样会因此感受到回款的压力。

但北京改善的需求将长期存在。陈志介绍，目前北京市核心区40年以上房龄的老房子项目存量还比较高，随着未来城市更新进程的推进，城市生活质量的提升，这部分居民都面临着改善，北京并没有到商品房饱和的阶段，未来还有相当大规模新增需求。

不过，也需要指出，未来市场的分化一定会加剧。一方面是片区分化的加剧，优质片区的需求会越来越大。另一方面，品质分化也会加剧，这里的品质出发点更多应以消费者为视角来看，而不是工程建设角度。品质不等于质量，质量只是品质的前提和基础。

陈志指出，在当下的市场环境下，房企更需要静下心来，前瞻性地看待市场，做好产品。政府也同样需要在制度、调控细节等层面，更好地激活市场主体的活力，促进企业提升品质，让房地产真正成为为消费者提供美好生活的载体。