北京房协 解读2017年上半年全市新建商品住宅市场

2017年1-6月新房供应10772套，纯新房供应9240套

今年上半年，全市新建商品住宅(以下简称新房，即含自住型商品住房)预售批准上市1.08万套，新建纯商品住宅(以下简称纯新房，即扣除自住型商品住房)预售批准上市0.92万套。同比新房供应量下降27%，纯新房供应量下降7%。整体看，今年上半年我市新房、纯新房以及自住房的上市量均为近几年同期中的最低值。

90平米以下纯新房1-6月供应3404套，占比同比增加10个百分点

今年1-6月，我市90平米以下纯新房新增供应3404套，占全市纯新房供应总量的32%。环比供应量减少71%，占比下降24个百分点;同比供应量增加52%，占比增加10个百分点。总体看，今年上半年我市90平米以下纯新房新增供应套数仅高于去年同期，供应量仍然较低。受政策影响，全市土地供应将加大，同时70/90政策的实施也有利于增加小户型纯新房的供应量。

1-6月新房成交简析

新建商品住宅成交2.75万套，成交金额1288亿元

2017年1-6月我市新建商品住宅(以下简称新房，即含自住型商品住房)成交1.64万套，成交金额956亿元，成交面积230万平米，成交均价4.15万元/平米。同比，成交套数、成交金额、成交面积分别下降40%、26%和39%，成交均价上涨21%。

2017年1-6月我市新建纯商品住宅(以下简称纯新房，即不含自住型商品住房)成交1.36万套，成交金额910亿元，成交面积206万平米，成交均价4.41万元/平米。同比，成交套数、成交金额、成交面积分别下降45%、27%和41%，成交均价上涨24%。

从近五年纯新房成交量价看，今年上半年我市纯新房成交套数和成交面积是近6年中的最少的一年，成交金额也是近3年中的同期最低值，成交均价则持续上涨。下半年，随着土地的陆续供应和新房项目的入市，纯新房的成交套数、面积和成交金额都将有所上升，但由于各项调控政策的继续，纯新房的成交价格也不会有太大波动。

1-6月纯新房成交面积结构

1-6月90平米以下户型成交占比下降，成交均价涨幅最小

从2017年1-6月全市纯新房户型结构看：90平米以下纯新房各项成交占比同比均下降，且均为自2014年以来的同期最低值。成交套数、成交金额、成交面积占比分别为24%、7%、12%，同比分别下降7个、5个和36个百分点;成交均价2.81万元/平米，同比上涨12%。

90-144(含)平米纯新房成交套数占比上升，成交金额、成交面积占比均下降。成交套数占比为39%，同比下降2个百分点;成交金额、成交面积占比分别为26%和29%，同比分别下降2个和5个百分点;成交均价3.95万元/平米，同比上涨32%，在各户型成交均价同比涨幅中最为明显。

144平米以上纯新房各项成交占比涨幅明显，成交套数、成交金额、成交面积占比分别为37%、66%、59%，同比分别上涨9个、6个和9个百分点;成交均价4.95万元/平米，同比上涨15%。在户型144平米以上中，户型300平米以上各项成交占比增幅最为明显。

总体来看，2017年1-6月我市纯新房成交面积结构中90平米以下纯新房成交量有所下降，成交均价涨幅较小，主要由于去年和今年一季度纯住宅土地供应相对不足，该户型纯新房上市项目明显不足，成交量有所下滑。从今年的土地政策来看，未来该户型的成交量将会增加;90- 144(含)平米以上户型成交量有所下降，但价格涨幅最为明显，一方面是因为政策调控限制造成成交量不足，另一方面该户型结构既可以满足改善型客户的居住需求，又不至于承担大户型带来的高总价，在市场中的竞争较大;144平米以上的户型成交占比和成交均价涨幅都有一定幅度的上升。

1-6月纯新房成交总价结构

1-6月千万元以上纯新房成交占比大幅上升，成交均价小幅下降

从2017年1-6月全市纯新房套总价结构看： 300(含)万元以下纯新房各项成交占比均下降，且降幅最大最明显。成交套数、成交金额、成交面积占比分别为36%，7%，21%，同比分别下降14个、11个、和12个百分点;成交均价1.49万元/平米，同比下降22%。

300-600(含)万元纯新房成交套数、成交面积、成交金额占比均下降。成交套数、成交金额、成交面积占比分别为19%，28%和17%，同比分别下降8个和11个和9个百分点，成交均价3.3万元/平米，同比上涨4%。

600-1000(含)万元纯新房成交均价上涨幅度最大最明显，各项成交占比也均上涨，成交套数、成交金额、成交面积占比分别为24%，28%，25%，同比分别增加12个、10个、和9个百分点;成交均价4.8万元/平米，同比上涨23%。

1000万元以上纯新房各项成交占比也均有所上涨，成交套数、成交金额、成交面积占比分别为20%，53%，37%，同比分别增加9个、12个、和12个百分点;成交均价6.3万元/平米，同比上涨7.7%。

总体看，今年1-6月我市纯新房套总价结构中可以以600万元为临界点，600万元以上纯新房各项成交占比增幅明显增加，尤其是1000(含)以上万元总价段，成交占比增幅最为明显;600-1000(含)万元总价段的成交均价涨幅最大。

成交均价方面，呈现底部下降、中高部抬升的趋势，300万元(含)以下纯新房成交均价同比降幅最明显，而300万元以上总价段的成交均价则均有不同幅度的上升。

1-6月纯新房成交单价结构

2.2万元以下纯新房成交占比降幅明显

从2017年1-6月全市纯新房成交单价结构看：

单价2.2万元以下纯新房各项成交占比均有所下降。成交套数、成交金额、成交面积占比分别为23%，5%，18%，同比分别下降8个、6个、和8个百分点。

单价2.2-4.0(含)万元纯新房成交套数、成交金额、成交面积占比同比均下降，且降幅明显。成交套数、成交金额、成交面积占比分别为33%和21%、32%，同比分别下降14个和16个和12个百分点，成交金额占比为37%，同比下降4个百分点。

单价4.0-8.0(含)万元纯新房各项成交占比均上涨，且涨幅明显。成交套数、成交金额、成交面积占比分别为37%，55%，41%，同比分别上涨17个、17个、和16个百分点。

单价8.0万元以上纯新房各项成交占比也都有小幅上涨。成交套数、成交金额、成交面积占比分别为7%，20%，9%，同比分别上涨5个、6个、和4个百分点。

单价8.0万元以上纯新房各项成交占比也都有小幅上涨。成交套数、成交金额、成交面积占比分别为7%，20%，9%，同比分别上涨5个、6个、和4个百分点。

总体看，今年1-6月我市纯新房单价结构中可以以4.0万元为临界点，单价4.0万元以下的纯新房成交减少，成交套数、金额、面积占比均下降，特别是2.2-4.0万元/平米之间的纯新房成交量降幅明显，而住宅用地明显不足、价格较高，同时开发商将产品打造成精装或其他高端产品以弥补因自住房价格较低、造成的预期收益过低的情形。单价4.0-8.0(含)万元纯新房的成交，无论是成交量还是成交金额和面积占比，都有较大涨幅，纯新房单价逐渐向这个区间段集中，总体呈上升趋势;单价8.0万元以上的纯新房成交，整体是稳中有升。

远郊区县成交占比增加，成交均价上升

从1-6月我市纯新房成交区域分布看，中心城区六区成交套数占比24%，同比增加4个百分点;新城区域成交套数占比分别为39%，同比减少19个百分点17%，远郊区县成交套数占比分别为37%，同比增加16个百分点。

从纯新房成交区域均价看，中心城区六区成交均价6.89万元/平米，同比上涨19%;新城区域成交均价4.13万元/平米，同比涨39%;远郊区县成交均价2.58万元/平米，同比涨23%。

大兴成交套数占比下降，成交均价破5万/平米

2017年1-6月，大兴累计成交纯新房1064套，占全市纯新房成交套数的8%，占比同比增加1个百分点。成交均价5.44万元/平米，同比上涨34%，涨幅同比减少7个百分点。

大兴受新机场效应影响，发展潜力大。上半年纯新房成交套数比重同比有小幅上升;成交均价上涨幅度同比虽有所下降，但上涨幅度仍然不小，主要原因是目前大兴区域的纯新房成交多为大户型的精装修产品，单价相对较高。

通州成交数量占比增加，成交均价上涨

2017年1-6月通州纯新房累计成交541套，占全市纯新房成交套数的4%，占比同比减少13个百分点。成交均价5.15万元/平米，同比上涨63%，涨幅同比增加20个百分点。

自2015年8月通州实行“史上”最严限购以来，2016年5月又出台了商住限购政策，但去年通州纯新房市场依旧火爆。自今年3.17及一系列新政实施后，通州纯新房成交套数占比同比有一定幅度的下降，成交均价受住宅地价走高及区域价值升值潜力增大影响，涨幅仍然不小。