北京房协 解读2017年1-4月全市新建商品住宅市场

1-4月新建商品住宅

供应3986套 成交11603套

成交均价4.04万元/平米

1-4月，全市新建商品住宅(以下简称新房，即含自住型商品住房)预售批准上市3986套，实际成交11603套，成交均价4.04万元/平米。同比新房供应量和成交量分别减少5%、 36%，成交均价上涨21%。总体看， 1-4月我市新房的上市量和成交量都是近几年来的最低值，尤其是成交量同比减少已接近四成。由于一季度新房市场的供应量以及新房库存的明显不足，再加上自住房上市量较少，这对新房成交均价的整体拉低作用不明显，造成成交均价有较大幅度的上涨。

1-4月新建纯商品住宅供应4836套 成交9324套，成交均价4.33万元/平米

今年1-4月，全市新建纯商品住宅(以下简称纯新房，即扣除自住型商品住房)预售批准上市4836套，实际成交9324套，成交均价4.33万元/平米。同比纯新房供应量增加45%，成交量减少44%，成交均价上涨26%。

总体看， 1-4月我市纯新房的成交量是近几年的最低值，供应量也仅高于去年同期。

4月新房预售简析

新建商品住宅4月供应2382套

4月全市新建商品住宅(以下简称新房)预售批准上市12个项目，可提供房源2382套;其中自住型商品房上市2个项目，可提供房源906套，即实际可提供新建商品住宅(以下简称纯新房，即扣除自住型商品住房)房源1476套。

4月我市纯新房、新房的上市量明显上升。主要得益于政策调控后，保障性土地和“居住性”住房大幅增加。环比纯新房和新房的上市量分别增加52%和111%;同比纯新房和新房的上市量分别减少38%和22%。

144平米以上套型新增供应345套

4月全市新增纯新房供应中，144平米以上套型新增供应345套，占全市纯新房上市量的23%，占比环比减少13个百分点，同比增加2个百分点;拟预售价格环比下降26%，同比下降43%。

自调控政策强调房子的居住功能后，住宅土地供应、新房入市项目就向保障房、刚需房倾斜，主要以小户型满足居住为主。另一方面调控带来首付比例提升、房贷利率上浮，对投资客有明显抑制，也导致大户型和改善型贷款需求萎缩，市场买卖双方观望态度明显加剧，开发商对大户型项目的入市也不十分积极。

4月新房成交简析

4月纯新房成交2138套 环比降17%

4月我市新建商品住宅(以下简称新房)成交2786套，环比减少20%，同比减少63%;成交均价4.34万元/平米，环比涨9%，同比涨21%。

4月我市新建纯商品住宅(以下简称纯新房)成交2138套，环比减少20%，同比减少63%，创下历史新低;成交均价4.67万元/平米，环比涨11%，同比涨30%。

由于一系列严厉政策的实施，新房纯新房市场的供应、交易、库存明显不足，成交均价有小幅上涨。

4月纯新房成交均价 4.67万/平米 环比上涨

4月，全市纯新房成交均价4.67万元/平米，环比上涨11个百分点;同比上涨30个百分点。

4月我市纯新房成交均价环比、同比均有较明显的上涨，主要是由于新增住宅供地和普通住宅项目的减少，而市场对纯新房的需求比较大，且自住房项目成交的减少对整体成交均价的拉低作用减弱，多方面的影响造成成交均价出现在上月短暂回落之后，又有一定幅度的上涨。

4月纯新房成交结构特征

单价3万元以下纯新房 成交金额占比下降

4月，我市300(含)万元以下、300-600(含)万元套型成交金额占比都与上月持平， 600-1000(含)万元套型成交金额占比减少5个百分点，1000万元以上套型成交金额占比环比增加5个百分点。

总体看，各区间段纯新房成交占比环比变化都很小，基本上延续了上月的结构，尤其是300(含)万元以下、300-600(含)万元套型都与上月持平，成交结构趋稳也促使成交价格的稳定。

4月，我市单价3万元以下纯新房成交套数、成交金额、成交面积占比环比分别下降6个、4个、8个百分点，套均面积128平米，环比下降6%。

4月我市单价3万元以下纯新房成交套数、成交面积、成交金额占比都有下降，单套房屋的面积回落到128平米。从整体趋势上看，单价3万元以下纯新房成交所占比重有下降趋势、价格略有下降。

套型140平米以上纯新房

成交占比增加 平均成交价格上涨

4月，我市140平米以上套型纯新房成交套数占比环比增加1个百分点，成交金额、成交面积占比环比分别增加6个、4个百分点，成交均价5.32万元/平米，环比上涨13%。平均套均面积254平米，环比增加3%，平均套总价1350万元，环比上涨16个百分点。

4月套型140平米以上纯新房成交占比略有上升，这也推动了纯新房的成交价格。

套总价1000万元以上纯新房

成交金额占比上升

4月，我市300(含)万元以下、300-600(含)万元套型成交金额占比都与上月持平， 600-1000(含)万元套型成交金额占比减少5个百分点，1000万元以上套型成交金额占比环比增加5个百分点。

总体看，各区间段纯新房成交占比环比变化都很小，基本上延续了上月的结构，尤其是300(含)万元以下、300-600(含)万元套型都与上月持平，成交结构趋稳也促使成交价格的稳定。

4月纯新房成交区域分布

五环内纯新房

金额占比下降 价格上涨

4月，全市五环内纯新房成交套数、成交金额占比、成交面积占比环比分别增加4个、8个、4个百分点;成交均价8.74万元/平米，环比上涨11%。

4月我市五环内处纯新房成交量、全市纯新房成交套数、成交面积占比均有小幅上升，成交均价环比上涨。整体看，我市五环内纯新房的供应十分有限而需求量依然不小，这促使五环内纯新房成交价格的长期居高不下。

五六环之间纯新房

金额占比下降 价格下降

4月，全市五环内纯新房成交套数、成交金额、成交面积占比环比分别减少4个、5个、1个百分点;成交均价5.86万元/平米，环比略有下降。

总体来看，4月我市五六环之间纯新房成交套数、金额、面积占比都有一定幅度的下降，成交均价环比也略有下降，主要受成交结构和一系列调控政策的影响。

六环外纯新房

金额占比下降 价格上涨

4月，全市六环外纯新房成交套数占比环比持平;成交面积和成交金额占比环比分别减少2个、4个百分点;成交均价2.96万元/平米，环比上涨11%。

总体看4月我市六环外纯新房成交套数与上月持平成交面积和金额都比较稳定。平均套均面积137平米，环比减少6%，平均套总价406万元，环比增加4个百分点。

中心城区成交占比上升

成交均价上涨

从4月我市纯新房成交区域分布看，中心城区六区成交套数占比24%，环比增加1个百分点;新城区域成交套数占比41%，环比减少2个百分点;远郊区县成交套数占比为36%，环比增加2个百分点。

从4月纯新房成交区域均价看，中心城区六区成交均价7.51万元/平米，环比上涨3%;新城区域成交均价4.35万元/平米，环比上涨11%;远郊区县成交均价2.18万元/平米，环比上涨12%。

大兴成交套数增加

成交均价上涨

4月大兴纯新房成交量增加，共成交纯新房144套，环比减少28%;占全市纯新房成交套数的比重为7%，环比减少1个百分点;成交均价5.61万元/平米，环比上涨15%，同比涨34%。

从4月大兴纯新房成交项目看，仍以大户型高端住宅产品居多，从成交均价来看，由于新机场建设和大兴区域内配套逐渐完善，大型配套建设逐渐完工、交通更加便捷，区域发展逐渐成熟，因此成交均价在上月短暂回落之后又有所回升。

通州成交数量占比下降

成交均价上涨

4月通州纯新房成交137套，占比全市纯新房成交套数的比重为6%，环比增加2个百分点;成交均价5.23万元/平米，环比上涨22%，同比涨59%。

由于政治优势，通州楼市比较火热，为抑制过热现象，政府先后发布了住宅、商住限购令等一系列的调控政策，然而高价拿地拉升板块预期和市场恐慌心理，助推了房价的发展，在一段时间的政策适应后，房价在4月有一定幅度的上涨，出现反弹性上升。