自住房公益讲座成功举办 网上、现场问答集萃

今天下午，北京自住房公益讲座圆满举办，２００多位京房字粉丝到场参与，京房字专家团也为粉丝带去了丰富的培训内容，北京市房地产业协会副会长、秘书长陈志介绍了北京自住房的政策以及进展情况；秦兵房产律师团主管律师马传贞点评了如何规避签订购房合同的陷进；地产中国网的专业验房师教授了验房知识和技巧。人民网进行了全程直播。

（粉丝签到）

今天的培训上，京房字的专家团还就粉丝们的问题进行了解答。包括此前京房字通过网络征集的问题，以及现场粉丝的提问。一些问题我们觉得有普遍性，因此将问题和解答整理如下，希望对您有所帮助。

１、问：现在单身无房，属于优先摇上号，但是签合同，封顶，房贷，收房等这么多环节，到底哪个环节后可以结婚，而不影响资格和购房，总不能未来几年都不结婚了吧？

答：从购房资格这块来说，在您网签之后结婚都是不影响您的购房资格以及优先家庭的认定，也就是说网签之前结婚恐怕有点问题，如果是在网签之后结婚就没有什么问题了。另外需要提醒的是贷款环节，你如果说签订了购房合同以后，银行贷款审批可能需要一段时间，如果说您结婚了之后，您的爱人有一套房或者曾经使用过房贷，有可能银行的系统会查得到，有可能银行那边会认定是属于二套房，但是跟建委是两码事，但是这样不影响银行对你的审批，所以最稳妥的是在银行批贷后就没有什么问题了。

２、问：收房入住后怎么有效的向物业公司争取应有的权利收益？

答：业主一定要组织起来，要成立自己的业主委员会，大家为自己的家园去尽自己的那份义务。没有业主委员会我们很多纠纷都难以解决，所以成立业主委员会是我们自己的权利。

根据北京市物业管理办法，对小区成立业主大会给予了极大的方便，就是您在收房入住之后只要有５％的业主，比如一千户的小区有５０户提出来我想成立业主大会，这样的话就可以履行相关的程序成立业主大会，大家上网可以查到。

３、问：贷款是否必须通过开发指定的银行和代理机构，在签订预售合同当天办理？是否可以选择别的银行办理贷款？

答：各家开发商的做法不一样，但是现在买房一般是两类选择，一类选择是公积金，一类选择是商业贷款，但是往往公积金过去比较低，现在涨了仍然不够，正常是８０万封顶，比如说总价２００万的单套房子，除了首付之外，比如按３０％首付，也就是说６０万自己先交，剩下的你要去先办理公积金，公积金只有８０万，还不够２００万，剩下的要进行商业贷款，所以这个时候要提醒我们的消费者要看，我们开发商给大家提供的商业银行的贷款进行组合贷，只有这样的情形才能获得支持。中间还会有一些零、差之类的，要先把零交齐了，按整数贷款，至于能不能选择，主要是看开发商给大家提供的金融服务的银行企业多少的问题，有些银行没有这个项目，有的银行有，这个也是某种特定的因素吧，我们也不能说这个事儿不对，这个还得看大家自己的支付能力。

（活动开始）

４、问：首付是不是可以只交３０％，其余的都等封顶贷款清楚后再补交，是否会被开发判定恶意欺骗，不同意补交，有没有这种风险。

答：原则上开发商跟客户签合同的时候都是需要把首付款一次性付清的，就是说应该付３０％就付３０％，如果是二套房，名下无房的，可以出６０％。但也有个别开发商，比如说由于销售的压力或者回款要求会放松一部分，也就是说你应该付６０％，但是可以３０％先签合同，通常情况下会签一份协议，因为毕竟银行是需要首付全清的情况下才会放贷给开发商，业内叫首付分期，应在双方约定下进行买卖房的操作。

５、问：这个人说名下有一套房，考虑到老人的养老问题，想再买一套给老人住，请问我可以购买自住房吗？

答：因为现在北京的限购政策是以家庭为单位，家庭人，夫妻双方及未成年子女算一个家庭。如果是北京户口，是可以申购自住房，但属于非优先家庭。

６、问：金隅汇景苑我选完了，但是现在自住房的论坛形成一个氛围，大家都说汇景苑的房子不够好，已经形成了一个导向，对我们已经选完房的已经产生了动摇了，我想问一下为什么弃楼率这么高，是不是金隅的房子确实有问题？

答：从建筑质量上是没有问题，因为它首先是上市企业，第二在北京市来说，它是一个信用等级比较高的房地产企业，所以质量上不敢有马虎。网友们反映的主要是户型和周边配套的问题，

问：我们论坛里有些人自发的组织起来说汇景苑的窗户１．１米的太小，也不是断桥铝的，大家要通过维权，有没有通过我们的维权让开发商窗户设计的大一点，或者统一换成断桥铝的，这种可能性有吗？

答：我们也会把你们的想法、意见带给企业、带给政府，尽量的沟通。大家心平气和的状态下沟通好，希望能够通过努力沟通获得比较满意的结果，能够实现您刚才说窗户的变换，尺寸估计改不了了，因为外立面已经审批了。

（正在讲座）

７、问：夫妻双方都是无房的，并且是北京户籍，但是可能丈夫的户口跟他的父母在一个户口本上，他的父母名下有房。那么夫妻申购自住房是否算优先？

答：北京购房的家庭认定是一对夫妻带一个未成年的孩子，就是他跟他的父母已经不算是一个家庭了，您的情况您俩算一个家庭，跟户口本没有什么关系，只要有结婚证一系列的证明就可以。这个也算是优先。

８、问：您好，我想咨询一下关于产权的问题，因为首创悦都汇２０１６年１月份交房，他们口头承诺３年之内拿到房产证，这样拿到房产证之内才有产权转让的权利。

答：首先按照商品房销售管理规定这样做不可以。严格的这么说，企业是违法的，我们销售管理有规定，必须在多长时间内给规定。

问：法律的日期是多少？

答：一般购房合同会注明，国家规定在交房之日起，７３０天内（包括工作日和休假日），就是两年之内需要给业主办理产权证，建议您回去还是翻一番合同。

问：我们的合同上有７３０日这个工作日，但是现场问工作人员他说是三年之内。

答：按照合同来。

（台下粉丝）

９、问：我是汇星苑的购房人，我了解到得房率有７５％到８０％，这样的情况，但是价格都是统一的，这样的话对后选的一些业主能体现公平公正吗？先选的得房率更高，后选的得房率低。而价格都是一样的，价格是否可以体现差异化？

答：对，商品房的销售中有楼层的价差、朝向的价差，但一个自住房项目统一定价有可能不太科学，您的建议我们已经向政府反映，就是能不能做一个平均价，允许企业在这个平均价之内做一个浮动，比如说楼层不太好的降点，稍微好的涨一点，同时我们朝向差一点的降点，朝向好的涨一点，这样的话均衡一下。

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