北京房协 做客 BTV 财经峰汇 解读近期公积金新政及市场变化

6 月 19 日，北京联办财经研究院院长（原国税总局副局长）许善达、北京房协副会长兼秘书长陈志、伟业我爱我家集团副总裁胡景晖，共同做客北京电视台BTV 财经峰汇栏目，就近期出台的一些公积金新政以及房地产市场变化进行了现场交流。

任何一个家庭，住房的需求都是永恒的。收入少的时候需要一个基本的住房，随着收入提高就会改善，所以任何一个家庭，都需要有一笔恒定在住房上的支出需求。如果这种支出需求，是以工资形式来实现的话，就是我们的住房公积金制度，即本人承担一部分，单位出一部分，这部分钱实际在成本上来说，跟企业劳动成本是合在一起的，但是它不是以工资形式给你，而是以公积金形式给你，你只能用于住房的改善，你可以买房子、可以装修，专款专用。

近期，国家对住房公积金提起和贷款政策进行了调整，我认为这是个好事，很多低收入家庭会收益。同时，我认为还应该提高和扩大公积金的上限额度，以便使一些改善型需求的家庭能够收益。因为我们看到，目前房地产市场中的投机行为基本已经被遏制，绝大多数的购房者都是自住和改善需求。此外，我认为，我们国家现在的政策还是鼓励房地产市场发展的，特别是对于我们北京来说，既是首都，又是一线城市，高端需求会相对较多，这是客观存在，我们不能无视，我们应该把高档房的限购给放开。

我们的政府现在一直强调，今年的重点是去库存，那么库存中既有普通住宅，也有高档住宅。普通住宅，我们通过降低税费、放松贷款门槛、提高公积金支持力度可以解决，而且效果也比较明显。那么，高档住宅怎么办，他们有能力，也有需求，但是没有资格。

我想，政府可能有些顾虑，主要是怕高档住宅限购放开后，会引起房价走高，进而引起市场波动，百姓恐慌。这个，大可不必。因为，高档住宅和普通老百姓根本没有交集。而且，我们还可以对高档住宅交易提高税费，进而反哺保障性住宅的建设。大家都知道，我们现在关注的全国 70 大中城市中新房价格的变化是以全市的成交均价为参照的，其中还包括 90 平米以下、90-144 平米、144平米以上三个面积段的价格变化，但是这个只反映的变化，并没有指导价格是多少，老百姓无法知道。特别值得一提的是，房地产的价值主要体现在区位上，我们是否可以考虑分区域、分不同类型对住宅价格进行动态信息发布，这样也会让市场更加对称，各个不同的需求家庭会根据动态市场变化来制定自己的购房计划，而不会出现过度的恐慌。

同时，我们还应该注意到，三四线城市，库存量比较大，房子不好卖，开发商的资金无法回流，税也交不上来，更不会去主动拿地，这就形成了一个恶性循环。新出台的公积金政策，应该说对三四线城市去库存会起到一定积极作用，但是相对有限，主要是市场相对偏冷。这个就需要政府主动出击，来调整投资计划，不要再进行过度开发，并大力推动地方棚改和保障房建设，同时回收部分库存普通商品住宅项目，让其流动起来。

自去年“930”，今年“330”两个货币政策放松后，大幅降低了买房人的住房支付强度，房地产市场分化加剧，一线城市北、上、广、深持续向好；三四线城市继续萎靡，虽然部分二三线城市近期有所好转，但动力明显不足，难改此类城市因为供给过剩而导致房地产市场下行的趋势。

下面，具体谈谈北京近期的市场变化特点。今年 5 月份，北京新建住宅中纯新房成交量突破了5000 套，这是进入 2015 年以来，全市纯新房单月成交最多的月份。为什么 5000 套在今年就算好的呢？主要有两个方面原因：

第一，去年下半年以来，我市自住房陆续大量上市，对全市纯新房市场中的普宅项目产生了巨大的冲击，分流了一定的普宅需求量，这也迫使不少区位不太好的普通商品房不得不降价促销，但效果甚微。尽管去年出台了“930”政策利好楼市，纯新房成交量增长并不明显，几个月后仍在低位徘徊。

第二，今年上半年受土地市场火爆成交影响，特别是一些区位和品质相对较好的住宅用地最终都是以豪宅配保障或自住房的形式高价成交。这也预示我市新房市场将出现明显的结构性变化，即成交量不会大幅增长，但成交价格会因豪宅占比的不断增多而逐渐走高，这将会成为未来 5-10 年的一种新常态。故今后在判断我市新房市场冷暖时，要考虑到这个结构变化，不能再以成交套数或成交量来看市场冷暖，而更要综合看其成交价值。

从以上两点来看，我们城市内的普宅和高端住宅，甚至于豪宅市场本身也在日趋分化。首先，普宅的竞争一方面来自于自住房的冲击，另一方面也在于自身品质的差异性，但区位及交通仍是老百姓选择普宅的第一要务，故开发商在拿六环外住宅用地时会更加慎重，如果没有南部新机场或东部通州副中心两个大利好影响，拍地时会相当理性，不一定会血拼到底。

其次，对品质较好的住宅用地，各大房企拼到手后普遍会做大户型低密度豪宅，而且产品开发设计理念也在迅速提升，这也高端消费需求不断升级所致，比如科技含量等等。尽管会搭配一些自住房或保障房，但其主要赢利点仍然是豪宅带来的土地价值增值，只要产品类型设计到位，销售压力不会太大。

下面，我再谈谈自住房的问题。从目前自住房上市销售情况来看，整体去化率基本保持在80%以上，部分位置偏远的项目销售相对较少，也属正常，毕竟自住型需求要考虑交通问题，如果现实问题不解决，必然会没有市场需求。

那么，自住房这种产品，应该说是我们前两年在抑制房价过快上涨的调控目标下出现的一种产品创新，但其本质还是商品住宅，只是被限制了上市时间或交易获利水平。那么，我们未来是否可以考虑减少这类产品的供给。因为我们现在的房地产调控思路已经在变了，不再把调控目标盯在房价这一个单一目标上了，而是延伸到提高老百姓支付能力，降低信贷门槛，盘活存量房交易等多种方面。

而且今年以来我市二手住宅的全面回暖也充分说明了我市的自住型需求也在分流，原来准备买新房的普通家庭，不少会选择区位更好、配套更全的二手住宅。应该说，我们的二手住宅市场存量是相当大的，充分释放这一市场活力，其效果要远远大于多建几百套、几千套自住房。更不要说，自住房建设区域大量的基础设施配套还不完善，无法在短期内满足自住型家庭的居住需求，存量房时代已经到来了。

最后，提一下我们的基本住房条例。目前已经在市人大进入立法筹备阶段，其中包括配租和配售两种基本住房制度，我们希望能够将自住房这种类型能够并到配售型住宅中，从而把保障和市场这个界限彻底划清，促进我市住宅市场长期稳定发展。

今年二季度以来，北京二手住宅市场升温明显，并带动新房市场逐渐走出低谷。但值得注意的是，同质化相对明显的二手住宅成交价格并未随成交量增长而提高，反而略有下降；而新房成交价格则是受高价盘集中成交影响，出现了明显的结构性上扬，即非同质化上涨。若就同一个项目而言，近几个月的成交价格并未出现明显上涨。

通常来讲，北京目前正常的二手房成交量应该在一个月一万两千套左右，四月份受 330 政策的影响，一下子突破了一万七千套。五月份略有下降，主要是因为四月份冲的过高所致。六月份则再次冲高，突破了一万八千套。

值得一提的是，在我们的交易系统里，近半年来，二手住宅交易中有70% 是连环单（即卖旧买新），而这 70% 中又有80% 是卖二手房后，又买了二手房，而不是买新房。而且大多数是买同一区域的改善型二手住宅，因为他们在这个区域住习惯了，不愿意离开。从这一现象，我们可以看出，北京二手住宅市场对于新房市场已经产生了较大的挤出效应。

这里面有多方面的原因，其中我认为很重要的一点，就是二手住宅的供应量上来了，今年比去年同期的二手住宅挂牌量增加了 70%。五月比一月的挂牌量也增加了百分之二三十。此外，我们再看供求比，从原来的1比8、1比5，现在到了 1 比 2，甚至更低。这些都很有利于市场趋向理性和均衡，业主也没有那么强势了，而且也
能接受商业贷款和公积金的组合贷款了。

下面谈谈住房公积金，我认为公积金支持住房消费的形式，可以更多样化，特别是对于很多没有买房，租房居住的人来讲，可以用公积金去支付租金。而且我们现在有很多电子支付手段，各种支付方式都很方便，能够支持住房消费的形态更多样化，我觉得这些都还有很大的可为空间，特别是对于盘活我们现在大量积压的未出租的公租房会有很大促进作用。

而对于买房使用公积金的购房人，我建议一定要把政策用足，因为在 330 之前，政府比较照顾的是首次的，330 之后，不管是减税，包括很多贷款政策的变化，其实是更多的转向了改善性需求。所以我觉得改善性购房的人，要把这些政策都用足，包括公积金，尽量使用到高限。一般来说，年轻人在买房时考虑的比较简单，即便住在房山、大兴，只要有地铁就可以。但进入到改善性以后，大部分人已经超过 35 岁，甚至 40岁这个年龄段。他考虑因素就会多一些，比如说夫妻双方的通畅性，孩子要上学，可能跟老人住在一起，以及就近看病，未来社区的综合发展等等。不管是新房还是老房，改善性购房者对商圈、社区的品质和综合配套服务的要求，远比首次的人要高很多。

最后，再谈谈京津冀一体化发展的前景问题，这对于购房人来讲，选择的可能会更大，因为你的就业机会可能已经到了周边这些区域。未来北京不少产业要外迁，包括教育医疗、大型商贸等等。应该说，会逐渐缓解北京的人口压力，包括北京房价的压力，但这不会一蹴而就，应该是一个综合的、长效的过程。我们认为，房价快速上涨的一个重要原因，就是有外来人口的大量涌入，也就是有外来需求，才会刺激当地的房地产市场。否则，房价没有快速上涨的动力。通州目前就在进入到副中心建设的实质阶段，大量基础设施要投入，综合环境会逐步改善，会产生新一轮外来人口的集聚效应，势必带来地价和房价的逐渐走高，甚至会刺激河北东部燕郊、三河、廊坊等地区的房价逐渐走高，均属正常。