养老地产:在摸索中前进的"蓝海"行业

新华房产１月２８日南京讯（记者　汪伟恒）　“１８亿元第三次，成交！”随着南京国土资源局拍卖师的一声落锤，南京首幅医养结合型养老地块被银城地产拿下。

时隔２天，在１月２３日，南京市华建集团与斯亚集团签署战略合作协议，进军养老地产。

一星期内，南京两家房企高调进军养老地产，是偶然还是趋势？面对屡战屡败的养老地产行业，他们又将打出怎样的牌来应对？

房企加速转型进入养老地产

“银城地产正在顺应转型需求，Ｇ９７地块也将根据土地性质建设医养结合型老年公寓”　地块拍卖结束后，银城地产副总裁马保华这样说道。

斯亚集团房地产公司副总经理刘晓林也表示：“此次进军养老地产实为公司转型的一次尝试。”

看来两家房企接连进入养老地产不是偶然。在传统房地产业务利润空间不断被压缩的今天，房企为培育新的增长点而谋求转型已经成为共识。

据了解，目前全国包括万科、首创、复兴、绿城等龙头房企也纷纷抛出了养老地产发展计划，有数据显示，房企预定的养老地产项目已超过百个。

只是，养老地产为何会成为房企转型的方向之一？

这主要是在根据人口结构寻找商机”刘晓林直言，随着社会老龄化程度不断加深，养老产业作为一项重要的服务业，未来必将成为市场需求的重要组成部分。

“养老产业发展空间十分巨大。”银城相关负责人同样对此市场十分看好。

相关数据显示，目前南京市６０周岁以上常驻老年人数量在１５０万左右，但全市养老产业规模在ＧＤＰ占比还不到５％，这也意味着整个养老市场还未被全面激活，因此大多数房企将其视为突围转型主要方向也在意料之中。

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，养老地产在南京虽不多见，但作为未来房地产发展的方向之一，已经逐渐被不少大牌开发商关注，未来将是一片“蓝海”。

抉择

卖房还是卖服务？

尽管多家房企将养老地产视为投资金矿，但值得注意的是，虽然各级政府不断推动养老产业发展，但我国养老产业还停留在起步阶段，很多方面尚未成熟。

另一方面，养老地产由于消费群体的特殊性，要求开发商需在前期投入要比普通住宅开发更多的资金，同时经营风险较大和回报周期漫长让很多房企难以全心全意希望做好养老地产的开发。

“目前市场上许多所谓的养老地产产品，更多的只是一个噱头，鲜有开发商真正把　‘卖房子’和‘卖服务’之间的关系梳理准确，多数都是本末倒置，重地产而轻养老。”业内人士指出，由于缺乏服务内核，社会化养老的可持续经营还存在一定问题，真正激活养老产业还需破解一系列难题。

如何破题？

“我们的产品未来肯定不会售卖的。”　刘晓林透露，公司目前只想扎扎实实将养老产品做好，未来产品集安养中心和养老社区等多功能需求为一体，后期可能以收取月租服务费为主要盈利模式。

同时，刘晓林强调，做养老地产的企业，千万不能将眼光局限于当下，而是应该聚焦在１０年乃至２０年后的市场上。

银城地产相关负责人则表示：“集团拿下的Ｇ９７地块主要由三个部分构成，包括９万平方米的适老住宅，６万平方米的医护型老年公寓和３万平方米的老年康复三级专科医院，其中只有前者对外销售，后两者不做出售打算。”

谈及集团在地产和养老之间的平衡时，该负责人表示，医疗养护对于养老地产的重要性不言而喻，但许多开发商很难把这一块做好，所以之前许多号称养老地产的项目最后都变成‘伪养老地产’或者直接不了了之。“在这方面，银城会自建一所医院，引入高端医疗人才和设施，做一个真正而纯粹的养老地产项目，最终盈利模式还在讨论中。”

困境

尚无成熟的模式可供复制

在房企高调踏入养老地产市场过程中，潜在风险亦不容忽视。毕竟养老地产的口号已经提出多年，至今鲜有真正的成功案例。

早在２００５年，位于南京汤山的一家名为“温泉留园”老年公寓项目，曾在全国率先推行以房养老模式，提出拥有本市６０平方米以上产权房、年龄６０岁以上的孤残老人，可自愿将房产抵押给留园，经公证后入住留园，终身免交一切费用。同时在老人去世后，房屋产权归养老院所有。

这一有别于“以租为主”的养老地产模式在当时赚足了眼球，但最终成交寥寥，很快夭折。之后，养老项目变身温泉酒店，宣告试水失败。

不止南京，即使放眼全国整个市场上，能够真正满足老年人需求做成功的养老地产，屈指可数。

有业内人士直言：“投资成本高、拿地难则是房企在进军养老地产时首要面临的问题。此外，养老地产的运作模式也有待研发，目前尚无可供复制的成熟模式。”

从开发运作模式来看，传统开发商仍习惯于拍地、建设、销售商品的住宅流程，对养老地产土地获取难度和建设开发节奏很难把控；从运营模式来看，目前市场上主流的会员制养老、度假养老、租赁式养老、租售结合、以房养老等模式均存在不同程度的缺陷。

“目前就断定养老地产前景非常乐观着实言之尚早，毕竟还有很多问题亟待去解决。”刘晓林隐隐表示出对养老地产的担忧。

实际上，除银城和斯亚已经进入养老地产外，南京还有众多开发商对这片“蓝海”又爱又怕。本土品牌房企高科置业便是其中一家，高科置业营销总监夏小虎向记者透露：“公司的确有进军养老地产的计划，不过还在评估相关的风险，等时机成熟再做打算。”（完）