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楼市“组合拳”新政出台 一线城市限购不会取消

来源:21世纪经济报道
时间:2015-04-03 08:10:48

楼市调控到了一个新的拐点。

这似乎是一个轮回,随着楼市政策的变化,这十年房地产行业经历了政策抑制期、政策扶持期、政策打压期,现在又回到了政策归位期,尽管政策无法直接改变市场的趋势,但却能左右着房地产市场的潮起潮落。

近日,相关各部委密集发布了多份“超市场预期”的楼市宽松政策,从供应侧和需求侧双向松绑楼市,房地产市场迎来了自2009年以来最宽松的政策预期。为什么要在这个时间节点出台这些政策?其背后的逻辑是什么?它将会如何影响市场?市场又给了它怎样的反应?我们试着用9篇文章来回答这几个问题。

房地产业内人士普遍认为,一线城市限购政策不会取消,但各地方政府很有可能将限购与户籍政策等配套政策综合调整。

实际比预期来得更为猛烈。

3月30日,央行联合多部委发布通知,商贷二套首付比例下调到最低40%,公积金二套首付款比例下调最低至30%。同日,财政部,国税总局发布通知,营业税“五改二”传闻终于落地,营业税免税的条件由购买满五年调整为购买满两年。

对于此次政策调整,中金房地产的评价是,“组合拳出手,措施、时点均超预期。政策放松预期更明确。二套房首付比例下调,是继2008年上次放松,过往6年以来第一次放松改善性需求:同时营业税政策也回归到2008年。”

由于此次政策调整力度较大,业内对各城市陆续出台的配套政策也有相应的预期。

限购会否解除?

除了营业税以及贷款首付比例调整,限购政策是目前北、上、广、深调控手段中尚未取消的政策。这也是目前各界最为关心的政策调整。21世纪经济报道记者综合采访发现,房地产业内人士普遍认为,限购政策不会取消,但各地方政府很有可能将限购与户籍政策等配套政策综合调整。

尽管部分一线城市已经明确表示限购不会取消,但这并不代表限购年限不可以调整。据北京房地产协会秘书长陈志分析,到2016年,北京会有一大批满五年的自住住房需求。如果政府对限购年限加以调整,这部分需求就可以提前释放出来。

另外,陈志认为,限购政策可以与北京市要推行的户籍制度改革、积分落户等政策结合起来。此外,陈志呼吁,非京籍家庭应当与京籍家庭享有同等的购房政策待遇。陈志认为,非京籍家庭可以享有购买二套的权利。

亚豪市场总监郭毅认为,北京和上海此前均表态不解除限购,但有可能会对限购的执行层面加以调整,比如北京居住证办理的放松、通州的积分落户等,虽然限购未解禁,但仍能为楼市新增具有购房资格的客群规模。而广州和深圳房价涨幅并不高,限购以来楼市购房主体也回归自住及改善需求,有可能会适度对限购政策加以微调。

中原地产分析师张大伟认为,限购政策不会解除,但也需要关注工作居住证制度。工作居住证完全可以取代这个政策松绑带来的带动作用,而且也可以控制人口。

上海易居研究院研究员严跃进认为,虽然很多刚需购房者依然面临被限购的影响,但目前随着改善性购房需求释放,以及营业税免征期从五年转变为两年,这使得市场的活跃度得到维持。从这个角度看,限购政策的意义反而变得没有太多价值。换句话说,可能这也需要相关城市积极调整限购政策。

严跃进认为,从政策层面看,此类城市若市场成交量复苏的态势没有预计的好,那么确实会考虑到限购松绑的可能。当然,这样的松绑是局部的,对于一些外来单身人口的购房政策有望放宽。而别的领域可能还是会设卡。

二手房个税调整空间?

由于营业税免税的条件由购买满五年调整为购买满两年,业内人士普遍认为,北京市的二手房个税也存在调整空间。

陈志在接受21世纪经济报道记者采访时表示,从此次央行和财政部、国税总局出台的政策来看,此次房地产政策调整主要以调为主,是为了扩大需求。而地方政府能做的也就是对市场做有效的提振,将需求扩大。目前房地产市场主要的矛盾是,高房价与低收入差距拉大的矛盾。有需求的人群,不具有足够的住房支付能力。

陈志分析认为,20%个税不符合支持改善性家庭购房的目标。政府应当把调整20%个税放在房地产税制改革的研究中。而从20%个税实际调整效果看,由于阴阳合同等存在,该税种也并未起到调节房价的作用,并且阻碍了二手房市场的流通。

陈志建议,短期内,政府可以把20%个税年限进行调整,比如与营业税同步“五改二”。

张大伟分析称,2014年来的房地产宽松政策明显可以分为四轮。第一轮是各地的松绑限购政策;第二轮是央行的限购政策调整及降息;第三轮是各地纷纷发布的购房补贴及央行的再次降准;第四轮是两会前后,开始鼓励自住及改善需求,包括公积金政策调整,回购库存商品房做保障房等。从各地看,到目前为止已经有多地发布了房地产调整政策。由于土地财政依赖仍在,各地有积极出招托市的动力。

张大伟认为,未来各地方政府肯定会出各方政策细则,但各地会有差异。各类政策放宽都将会围绕着进一步放松对改善性需求。

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