北京市首个老旧小区改造采用“租赁置换”模式，实现职住平衡

澎湃新闻8月19日从北京市西城区政府网站了解到，月坛街道真武庙五里3号楼是北京市首个“租赁置换”模式改造的老旧小区。
“租赁置换”具体是指：老旧小区愿意外迁的居民与社会资本签订长期协议，企业给付租金外，还为自住业主寻找置换房源，并辅助以免费找房、搬家、保洁增值服务，形成定制化置换方案。企业将外迁的居民房屋经设计装修后再用于驻辖区单位的人才公寓出租。而老旧小区改造则是和置换联动的，有当签约套数达到一定比例，才由社会资本出资改造老旧小区。
据介绍，该小区建于1981年，应居民强烈的改造呼声，2020年下半年，西城区根据市关于引入社会资本参与老旧小区改造的相关文件精神，积极引导社会资本无缝接管小区物业管理工作，同时以房屋市场化租金为基础，将置换方案与老旧小区改造有机融合，在全市率先打造出“租赁置换”老旧小区有机更新新模式，在满足原住居民改善居住条件的同时，还兼顾了金融街周边高端人才就近居住的需求，最终实现提升环境、优化功能、职住平衡等目标。
西城区住建委多次主动与社会资本就真武庙项目进行对接，重点聚焦无物业管理、硬件老化等问题，鼓励和支持社会资本以租赁置换模式参与老旧小区改造项目。
在真武庙五里3号楼，企业与有意愿外迁的居民签订10年左右的房屋租赁协议，并建立签约户数与改造项目联动机制：签约套数达到20%，由企业出资改造楼本体及小区公共区域部分基础类项目；随着签约居民比例的提高，根据小区实际情况，结合居民诉求增加改造项目；通过对小区环境和租赁房屋改造提升及长效运营管理，最终实现公区改造内容全覆盖，实现长效微利运营。
北京市西城区政府表示，采用“租赁置换”的模式，一是解决原住居民想改善居住条件“出”的需求；二是通过改造提升居住环境，解决金融街周边高端人才就近居住“入”的需求；三是实施改造后降低了居民投诉，解决属地政府、街道、社区的“痛”点；四是项目微利可持续，可实现社会企业“盈”的需求；五是通过创新老旧小区改造模式，形成可复制、可推广、可持续的方案，实现了政府部门“促”的要求。
截至目前，真武庙五里3号楼56户居民中已有将近四成的住户与社会资本签约租赁置换，房屋经设计装修后多数用于驻辖区单位的人才公寓。
今年4月23日，北京召开全市老旧小区改造现场推进会。北京市委书记蔡奇强调，要坚持多元共担，细化完善相关政策。完善财政资金补贴方式，加强资金统筹和成本控制。要大力吸引社会资本参与老旧小区改造，扩大试点，分类指导，拓展成果。引导企业用好社区配套用房、自行车棚、锅炉房等闲置资源，突出便民服务功能。市区属国企自管小区要带头改造，同时带头参与老旧小区改造。
早在2018年6月，为深入推进老旧小区综合整治工作，不断提升城市治理水平，改善人居环境，北京市西城区人民政府办公室发布《西城区老旧小区综合整治工作方案（2018-2020年）(试行）》。其中提到，由区老旧小区综合整治联席会议确定符合条件的企业作为投资主体，负责资金筹措、前期准备、统筹组织等工作。投资主体可将市区两级财政投入资金作为老旧小区综合改造资本金，依托区老旧小区综合整治联席会议办公室确定的改造区域内相关公共资源，搭建投融资平台，吸引社会资本参与自选类改造。
在明晰政府、市场、业主投资边界基础上，争取市级财政政策资金支持的同时，合理安排区级配套资金。区财政局会同区重大办及相关行业主管部门，按年度综合整治计划，统筹落实资金安排。原则上基础类改造项目所需资金由市区财政负担；自选类改造项目所需资金由投资主体与居民协商解决。区老旧小区综合整治办公室负责制定吸引社会资本参与老旧小区综合整治的具体措施，建立受益者付费机制。